자녀의 첫 내 집 마련을 돕고 싶은 부모의 마음은 모두 같을 것입니다. 하지만 섣부른 지원은 자칫 ‘세금 폭탄’이라는 예상치 못한 결과를 낳을 수 있습니다. 현금 지원이 나을지, 아파트를 직접 사서 물려주는 게 나을지, 아니면 상속을 기다리는 게 현명할지, 복잡한 부동산 증여와 상속 세금의 세계를 명쾌하게 정리해 드립니다.

1단계: 부동산 거래 시 반드시 마주치는 세금 3총사

부모와 자식 간의 부동산 거래에서는 주로 세 가지 세금이 등장합니다. 각 세금의 특징을 이해하는 것이 절세의 첫걸음입니다.

• 취득세: 부동산을 내 이름으로 만드는 순간 내야 하는 세금입니다. 매매, 증여, 상속 등 원인에 상관없이 발생하며, 특히 여러 채의 집을 가진 다주택자에게는 훨씬 무거운 세율(최대 12%)이 적용될 수 있다는 점을 기억해야 합니다.
• 증여세: 살아있는 사람에게 재산을 무상으로 받았을 때 내는 세금입니다. 성인 자녀는 10년간 부모로부터 5천만 원까지 세금 없이 받을 수 있으며, 이를 초과하는 금액에 대해서는 증여세를 신고하고 납부해야 합니다.
• 상속세: 사망으로 인해 재산을 물려받았을 때 발생하는 세금입니다. 재산 전체에 대해 과세하며, 상속 개시일로부터 6개월 이내에 신고해야 합니다.

⚠️ 핵심 포인트: 국세청은 가족 간의 돈거래를 예민하게 지켜봅니다. 단순히 자녀 통장에 돈을 입금해 주는 것만으로는 증여의 의무가 끝나지 않으며, 이 돈이 어떻게 쓰였는지 자금 출처를 증명해야 할 수 있습니다.

2단계: “현금 증여 vs 주택 증여” 무엇이 더 유리할까?

시나리오 1: 아파트 구매 자금으로 1억 원을 지원하는 경우

가장 흔한 방식입니다. 하지만 이 경우 증여세 신고는 필수입니다.

• 증여세 과세: 성인 자녀 공제액 5천만 원을 제외한 나머지 5천만 원에 대해 증여세가 발생합니다.
• 자금출처조사의 위험: 만약 자녀가 본인의 소득이나 다른 재산으로 집값을 충당할 능력이 없다고 판단되면, 국세청은 부모에게 지원받은 금액 전체를 증여로 보고 세금을 추징할 수 있습니다. 따라서 안전하게 증여 신고를 하는 것이 최선입니다.

시나리오 2: 부모 명의로 집을 산 뒤, 자녀에게 증여하는 경우

세금 측면에서 가장 비효율적인 방법일 수 있습니다.

1. 부모의 1차 취득세: 부모가 집을 살 때 취득세를 냅니다. 만약 부모가 다주택자라면 중과세율이 적용됩니다.
2. 자녀의 2차 취득세 + 증여세: 자녀가 이 집을 증여받을 때 또다시 취득세와 증여세를 내야 합니다.

결과적으로 같은 집을 두고 취득세가 두 번 발생하는 ‘세금 이중고’를 겪게 됩니다. 차라리 처음부터 자녀 명의로 집을 취득하고, 부족한 자금을 증여 신고하는 편이 훨씬 경제적입니다.

3단계: “사전 증여 vs 상속” 시간의 마법을 활용하라

시나리오 3: 65세 부모님, 상속세를 줄이기 위해 미리 아파트를 증여하는 경우

상황에 따라 유리할 수도, 불리할 수도 있는 전략입니다.

• 장점:
  • 10년 규칙 활용: 증여 후 10년이 지나면 해당 재산은 상속 재산에 포함되지 않아 상속세를 줄일 수 있습니다.
  • 미래 가치 상승분 절세: 앞으로 집값이 크게 오를 것으로 예상된다면, 낮은 현재 가치를 기준으로 미리 증여하는 것이 장기적으로 유리합니다.
• 단점:
  • 상황의 변화: 고령의 부모님에게는 부동산 외에 공제 혜택이 큰 금융 재산이나 다른 형태의 자산이 더 유리할 수도 있습니다.
  • 무조건적인 정답은 없음: 각 가정의 전체 재산 구조와 현금 흐름을 종합적으로 고려한 맞춤형 설계가 반드시 필요합니다.

성공적인 자산 이전의 핵심 체크리스트

부모님의 도움으로 집을 장만하는 것은 분명 큰 축복입니다. 하지만 세금 문제를 소홀히 하면 그 기쁨이 반감될 수 있습니다. 아래 체크리스트를 통해 현명한 자산 이전 계획을 세워보세요.

• 체크 1. 증여세 면제 한도(성인 자녀 5천만 원)를 정확히 알고 있는가?
• 체크 2. 면제 한도를 넘는 금액은 반드시 기한 내에 증여세 신고를 할 계획인가?
• 체크 3. 자녀의 소득과 재산으로 감당하기 어려운 주택 구매 시, 자금출처조사에 대비가 되어 있는가?
• 체크 4. 복잡한 세금 문제는 반드시 세무 전문가와 상담하여 최적의 방법을 찾았는가?

단순히 세금을 피하려는 생각보다, 법의 테두리 안에서 투명하게 계획하고 실행하는 것이야말로 가족 모두에게 이로운 가장 확실한 방법입니다.